昆明真实的二手房市场（2018.8）
导语
最近在跑昆明的二手房，总算摸清了新亚洲体育城xx园的区别了。
本文关键词：
1、二手房为什么这么难买？
2、南市区/呈贡/市中心二手房情况
二手房均价只比一手房低2k
根据中国房价行情的数据，昆明最近一月挂牌二手房源27000多套（今年2月之后，昆明整体二手房挂牌数量都是在2.4-2.8w套/月，此前也差不多，没有明显变化）。
平均总价153w，售租比掉至36年（今年年初是34年），二手房价均价11998元/㎡。
既然，二手房挂牌的数量没怎么变，但购房人却普遍表示“买二手房很难”，那就是价格上去了。
看价格，二手房价格一路小步快跑，以昆明目前1.4w左右的一手房市场均价，二手房均价只低于新房2k左右。
一般来说，卖房有多种可能，比如急需要用钱，可能是房屋置换（卖了再买，买新换旧），也许是试探性询价/观望，也有可能是投资客抛盘，转换成耸人听闻的标题党，可以是：
1、炒房客大举抛盘？昆明二手房卖家激增？！
2、再不卖房来不及了？昆明人慌了！
当然，这标题从来不会出现在小陈的文章里面。
淘二手房每次发文都要被骂，评论最多的都是骂房主“想钱想疯了”。那么真实的二手房市场是怎样的？
购房者很多，漫天要价真的会导致有价无市，但房东觉得自己的房子就是值这么多；
偶然出现正常标价，最后也可能会临时反悔，撒泼耍赖无所不用其极……
看二手房需要一颗强大的内心。
前几周，我一直在频繁跑盘，相对来讲，比起一手新房楼盘高大上的售楼部和舒适的购房环境，看二手房更是个技术活，水库理论是“看房200套”。
不要怂，就是干！
（注意：本文提到的所有价格，都是8月数据）
新亚洲体育城片区商品房
这是昆明比较大的整体片区都是退台洋房，单价在1.1-1.3w之间的区域。（总高6楼，无电梯，房龄最老就十年左右，一般都在十年以内）
当年星耀2007-2008年开始开发，这一片共计7期，实在太大，整个范围横跨两个地铁站，覆盖彩云北路南北。
当然，后期星泽园、星云园、星宇园都是高层，价格便宜一些，1w左右，假设你是预算有限的刚需，就买这片吧，房子不贵，板楼，次新，地铁口。（需要学校去北边，江东“势力范围”）
整体的评估价1w左右，就算洋房，评估价1.1w的也不多。
前几期的房源，优势比较明显：退台。
1-2楼都是144㎡的，3-4楼是120多㎡的，5-6楼是80多㎡的。每两层退台，都带有露台。
所有的一楼（除了沿街店铺），都带有一个地下室+花园，价格稍贵280w+，小陈也没有看到有人拿出来卖，具体价格不祥。
当然，也正因为如此，业主都是随意发挥，搭建“皇家私家园林”，其实我个人不是喜欢这种没有规划的“乱整”。
缺点：子母证
其实就是一套房被分割成两个证。（相当于120㎡的房子，一个房产证上是60，一个证上是60，具体小陈不清楚房产证上面积是怎么分配，这里只是打个比方）
整个体育城的三期，也就是最靠近地铁线（星耀站）的千紫园百合园等，所有楼栋的3-4楼都是双证。
3-4楼，是120多㎡的户型，本来这样的楼梯房，三楼四楼是最优质的楼层，户型也刚刚好，满足首套刚需，也满足首套改善。
可惜是双证，那就算了。（浪费购房资格，浪费贷款资格。）
（二楼采光，全部被遮挡了，“野蛮生长”？）
其他房源情况：
星汇园144㎡，2楼，三房两卫，入户门处就带有15㎡左右的花厅，上一次看是165w。
水晶堡88㎡，6楼， 两房一卫，带有30㎡左右的露台，总价120w左右。
最靠近云大附中的是五环锋尚，价格普遍比其他体育城片区的贵，毕竟靠近学校，整个小区1.3w+，这一期2楼带的露台面积非常大，40-60㎡，144㎡户型三室，总价180-220w之间。
（不过，看了几套，业主都不是怎么诚心卖，中介直接说，低于200w的这套/那套肯定不是诚心卖的，结果点开中介自己的ERP系统一看，果然，上面记录就是“房主说家人不同意，不卖了”）
本着想看大房子/带花园的心，也去看了一套一楼的房源，彻底打消了小陈想买一楼洋房的心：一进去，潮湿，阴暗，再去地下室，12㎡左右的采光井+花园，完全不足以支撑整个地下室的采光和通风，一分钟都不愿意多待。（以后加把劲还是买别墅吧）
这一片区卖房的人，不太像是投资客抛盘。再偷瞄了一眼中介的记录——“卖房原因：业主缺钱，备注：新买了独栋别墅。”（有钱人的世界我想象不到）
呈贡单位房/商品房
这一片区的房子，看到便宜的二手房，我一般都要先问一句“有证吗”？（没证没有安全感）
这也代表了作为新区的普遍问题。
比如，时代俊园，一期2015年5月交付，当时共计14000套+（包含车位等），二期2017年8月前交付，也有三千多套。
到现在为止，共计才发放三分之二。（剩下的应该会在今年年内办理完）
包括众多小陈认为环境非常好的小区（也是xx单位房，比如滇池星城，环境真是不错），都存在着“没证”的问题（要么拖拖拉拉、要么开发商歇菜、要么烂尾还没处理完等等）。
优势也很明显——大部分都是板楼，并且业主还不一定住过。（单位福利房，自己不住，要么空置要么出租，一般都是板楼）
大概率买得到毛坯房：毛坯房没有装修溢价，没有住过人，也降低了房东卖不出去可以拿来出租的可能，诚心想卖房的可能性更高。
先去看了七彩云南第壹城，咱们昆明楼市的之前的办公地点就在166天阶的work+，所以对这一片非常熟悉。
对外出售的房源非常少，房主惜售非常明显。
101㎡两房，23楼，户型非常宽敞明亮，装修也属于简洁大方，卖价135w。（七彩一期的两房最小面积也是97㎡，总价就上去了，这就导致要买两房的刚需买不起这么高总价的房子，买得起的人又看不上两房）
七彩，由于地段和商圈的原因，目前属于呈贡租金最高价，像上面这样的两室，“带装修，至少2500，部分精装修的3000+，3500都有。”——来自小陈一个在2013年就买了七彩的前同事w琤。
（其他大学城周边的小区，4室也就租个1500-2000）
除了市政府a区之外（带优质学位，这个行情不能算普通二手房范畴），七彩云南第壹城算是最高价了。
想了半天呈贡最低价的小区在哪——这不就是蓝光天娇城么。
当然，这是因为户型小，而总价低，单价其实一点都不便宜。
建筑面积56㎡，赠送后面积80㎡左右（这个到底有多少我也没测过，但是套内应该有65-70㎡），也是在中间楼层，卖价73w。
这一点，很像市中心的很多老小区，任建筑面积50还是60，通通做出了80㎡的效果。但是影响评估价，银行只会按照56㎡给你评估。（所以说，昆明现在众多高赠送的新楼盘，以后二手房出售都会出现这个问题）
不过就算这样，这也是目前呈贡最低首付最低总价的小区。
（神奇的蜂巢蛋糕，把小陈都看馋了）
市中心老破小
其实我心里清楚，我去的北边、南边、呈贡这一类，房东大多还是以置换房屋/子女出国需要用钱之类。
而去了一趟市中心，终于发现了【投资客】的痕迹。
中介主动给我推荐一套市中心“兴华街”的房子——两室，正在搞装修，搞完以后就出售，价格70w。
闻到了一丝“老破小，凤变冰”的味道。
比较尴尬的是，昆明的市中心的房子评估价整体还是1w左右，首付+中介税费，算下来都超过了50%。
去看了一套报国街的老房子（青年路旁边），好巧不巧，正好碰到了楼上两户人家，堪称典型：
上面这套群租房（建面应该是60左右，改成了四个单间，最外面左侧的玻璃门是共用的卫生间，这个地段，单间800左右，房东将这套房的租金收益放大到了最大化）
刚购入，立马换高档装修（问了一下搞装修的工人，他是包工过来涂乳胶漆的，不清楚是不是搞完装修后是不是要转手卖，否则就真是凤变冰现场了）
（这套房也在同一个小区/院子里，格局不错，2室，此前的报价75w）
看了报国街/兴华街/青年路/红会医院周边多套这样的老破小，建筑面积60㎡左右，实际面积不详，空置多年，两室，70w-80w左右。（低于70w的，很少轮得到我看，早就被蹲点的专业玩家抢了）
其实这类老破小，格局也不咋地，卫生间也是黑的，厨房多是阳台改造，有的户型淋浴间和卫生间还是分开，需要改造。
再往翠湖一带看房，两室拿出来出售的就更少了。（我记得今年春节后50w的房都比较多，现在真的是没有这个价了）
看了一套中介口中“附近一带最便宜的三室”——华山西路，5楼（总高就是5楼，我还是爬不动），采光非常好，三室，房子也是我最近看过最干净的老破小，前面就在修地铁五号线，地段非常好。
100w，面积68㎡，具体实际面积目测80平，离翠湖步行几分钟。
这一片区的房子，小陈也只能看看便宜的……（实在太贵了，稍微环境好一点的小区，单价直接干上2-3w，远远超出评估价，首付至少6-7成）
中介一路给我打预防针，“只看格局，不要看装修”，“要看房间和客厅，卫生间都很小”，“不要觉得房子老，要看地段和配套”，“物业费很低，但是有门卫守着”……
一下子就能够总结出市中心老破小的优势和劣势：
1、装修真的是没法看，房龄太大
2、地段和配套，也意味着堵车
3、看门的老人家一眼就能认出你不是熟人
4、小区舒适度真的较差
5、多为单位的房子，单位越好，房子越高档（某xx厅宿舍，要由房东本人带看房，否则小区都进不去）
6、假设地段好，但单价便宜，又是商品房小区，很有可能这个小区商住混合。
7、市中心的学位真是刚需，搞清楚你要的是房还是学校吧
都说一手房有泡沫，二手房市场上，一分价钱一分货。
但是，购房以后，无论如何，都请以“捡到宝”的心情去对待，这样心态会比较健康，家庭会更和睦。
几番测试下来，如果是普通刚需家庭，想买3房，那么，准备60-70w的首付是比较稳妥的选择。
再者，真的不要拿20w去说要买二手房了。
结语：
感谢这段时间陪我看房的中介，印象比较深的是体育城附近的宏bang，想不到现在98年的小姑娘都这么拼了，点赞。
大中介，房源多，有得挑；小中介，比较珍惜客户，但卖房赚钱的本质不会变。
在这个信息不对称的二手房市场，优质靠谱的中介真的值2%的中介费（当然，你可以凭本事讲价），你是为一手真实的信息付费，关系搞好才不会吃亏，最铁的是“我第一个知道，在我做决定之前，别人不会来跟我抢”。
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